Wo hat sich das Stadtwachstum von Bangkok in der letzten Dekade abgespielt und wo wird sich die Stadt weiter verdichten und Wachsen?
Anhand des Immobilienmarktes und den bestehenden öffentliche Nutzungen wird das (inneren-) Wachstum Bangkoks analysiert und lokalisiert. Auf dieser Basis wird anhand der vorhandenen Stadt-Zonierungen durch den offiziellen Nutzungsplan und den Flutrisikogebieten und insbesondere unter Berücksichtigung der zukünftigen Erweiterungen des öffentlichen Transportnetzes eine These für das zukünftige Wachstum und Verdichtung formuliert.
| Fläche | Einw. 2000 | Einw. 2010 | Dichte 2010 | |
| Stadt | 1’569 km2 | 6’355’144 | 8’249’117 | 5’300/km2 |
| Metropole | 7’762 km2 | 10’159’211 | 14’565’547 | 1’900/km2 |
Quelle: citypopulation
Bangkok wächst wie fast jede südostasiatische Metropole stark, so hat sich die Bevölkerung zwischen 1960 und 2010 fast verdreifacht (1960-2010: +286,2 %) und seit dem Jahr 2000 verzeichnet die Stadt ein durchschnittliche jährliches Wachstum von rund 2.5% (2000 – 2010: +2.54% / Jahr).
urbanes Wachstum, Quelle: Urban Growth Analysis, J. Patent, D. Civco, S. Angel, University of Connecticut
Immobilienmarkt Bangkok
Als Folge der Asienkrise gab es von 1997 – 2003 insgesamt sehr wenig Aktivität im thailändischen Immobilienmarkt. Seit 2003 haben die Immobilienentwickler jedoch ihr Möglichstes getan, um die entstandene Lücke in der Versorgung mit neuen Wohnungen zu schliessen. Das Angebot ist nun stark gewachsen und allein auf dem Stadtgebiet von Bangkok werden jedes Jahr rund 40’000 neue Eigentumswohnungen erstellt (ohne Einfamilienhäuser, Mietwohnungen und Serviced Apartments).
Hochhaus Eigentumswohnungen sind in Bangkok die momentan populärste und einfachste Immobilien-Investitionsmöglichkeit der grossen Projektentwickler.
Immobilien Projektentwickler und Label der Gebäude
Die Untersuchung und Lokalisierung der gebauten und geplanten Hochhaus Eigentumswohnungs-Projekten der Jahre 2000 bis 2015 von elf grossen Projektentwicklern[1] hat ein eindeutiges Bild geliefert. Grossmehrheitlich haben sich die ca.130 untersuchten Projekte entlang der seit 1999 in Betrieb genommenen Skytrainlinien (Silom- und Sukhumvit-line) und in etwas geringerem Mass entlang der 2004 eröffneten MRT Blue Line entlang angesiedelt.
[1] Ananda Development, Asian Property Development, Major Development, Narai Property, Noble Development, Pace Development, Property Perfect, Pruksa Real Estate, Raimon Land, Sansiri, TCC Capital Land,
Die anfänglich als Verkehrsprojekt begonnenen Skytrain und MRT Linien („Mass Rapid Transit Master Plan in Bangkok Metropolitan Region M-MAP) entwickelten sich rasch zu Katalysatoren des inneren urbanen Wachstums und der Verdichtung. (siehe auch Bangkok’s öffentliches Verkehrsnetz).
In der zukünftigen urbanen Verdichtung werden die öffentlichen Transportnetzwerke eine immer wie grössere Bedeutung bekommen. Sie sind daher die wichtigsten Steuerungsinstrumente der Stadtentwicklung und bestimmen massgeblich die Stossrichtung eines nachhaltigen Stadtwachstums.
Zonenplan
Traditionelle Planungsinstrumente wie der Zonenplan haben natürlich ebenfalls einen Einfluss auf das Stadtwachstum, wobei diesem eher die Rolle der Regulierung und weniger dem aktiven Entwickeln zukommt. Seit dem 6. Development Plan (1987-1991) wurde auch eine bessere Integration von Raumplanung und Infrastrukturinvestitionen erreicht, um die Bodennutzung besser zu beeinflussen und dadurch ein geordnetes Wachstum der Gebiete zu bewirken.
Red = Commercial zone
Brown = High density housing zone
Orange = Medium density
Yellow = Low density
Green = Agriculture and very low density housing
Green w/ white stripe = reserve for Flood area
Purple = Industrial zone
Blue = Government’s building
Flutrisiko
Die Flut von 2011 auf dem Stadtgebiet von Bangkok hat viele periphere und teilweise auch zentrale Quartiere betroffen. Der Einfluss auf die Stadtentwicklung ist schwierig abzuschätzen, da einerseits von den Behörden grosse Anstrengungen für den Hochwasserschutz unternommen werden um solche Ereignisse möglichst zu verhindern. Andererseits lebt man in Thailand seit Anbeginn der Zivilisation mit dem Wasser und dessen Folgen und arrangiert sich entsprechend. Bei der Platzierung von Industrieanlagen wird sich dieses Thema aber in Zukunft verstärkt bemerkbar machen und bei der Konstruktion von Einfamilienhäusern wird sich die Rückbesinnung auf traditionelle aufgeständerte Gebäudetypologien langsam wieder durchsetzen.
Urbanität
Die dem Wachstum einer Stadt zugrundeliegenden urbanen Prozesse können in einem vereinfachten Modell in folgende drei Hauptaspekte gegliedert werden: Grenzen – Differenzen – Netzwerke
Grenzen:
- Zonenplan
- Flut Risikogebiete
- Flüsse, Kanäle und Highways
Differenzen
- Charakter der einzelnen Quartiere
- Nutzungsdiversität innerhalb der Quartiere
Netzwerke:
- öffentliche Verkehrsmittel
- Strassen, Highways, Wasserwege
- Informelle Netzwerke (Zusammengehörigkeit, Beziehungen,…)
Der Grad der Urbanität ist mit der Dichte der jeweiligen Teilaspekte korreliert.
zukünftige urbane Verdichtungen
Diese statische Betrachtungsweise von Bangkok wird für die Erarbeitung einer Wachstumsthese anhand der Grenzen, Differenzen und Netzwerke interpoliert. Dabei wirken einige Rahmenbedingungen, wie die Erweiterungen der öffentlichen Verkehrsträger, als „push & pull“ Faktoren und andere wie die Flutrisikogebiete als „limiting“ Faktoren.
Auf den folgenden Karten werden die jetzigen (2015) und möglichen mittelfristigen (2020) und langfristigen (2030) inneren Wachstumsgebiete von Bangkok bezeichnet.
Bangkok mit den sich zukünftig verdichtenden Gebiete
Bangkok mit den sich zukünftig verdichtenden Gebiete